Huizen en Taxaties Echtscheiding

In 9 van de 10 echtscheidingssituaties bezitten de echtgenoten gezamenlijk een huis. Dit gemeenschappelijk eigendomsrecht ten aanzien van het woonhuis bestaat vaak alleen al omdat het huis bij aankoop “op beider naam is gesteld”.

Gemeenschap van goederen

Maar ook het bestaan van de wettelijke gemeenschap van goederen brengt met zich mee dat het woonhuis vaak gemeenschappelijk eigendom is. Paren die vóór 1 januari 2018 in gemeenschap van goederen zijn gehuwd (dus getrouwd zonder eerst naar de notaris te zijn geweest om huwelijkse voorwaarden te laten opstellen), zijn daardoor samen eigenaar van het huis. Ook wanneer het huis voorafgaand aan het huwelijk, of zelfs voorafgaand aan de eerste ontmoeting, al door één van beiden was aangekocht en nog altijd op één naam staat. Voor paren die ná 1 januari 2018 met elkaar in het huwelijk zijn getreden, zonder voorafgaande akte van huwelijkse voorwaarden, geldt de nieuwe beperkte gemeenschap van goederen. Dit brengt met zich mee dat de ene echtgenoot niet meer automatisch mede-eigenaar wordt van het huis dat voor de huwelijkssluiting uitsluitend op naam van de andere echtgenoot stond.

In geval van echtscheiding wordt vaak eerst bekeken wat er met het huis moet gebeuren. Zal één van beiden het huis overnemen? Moet het huis worden verkocht? En wat nu als de beide partners in het huis willen blijven wonen? Wiens recht gaan dan voor? Kan de één de ander eruit zetten?

De hoofdregel is dat niemand ongewild “in een toestand van onverdeeldheid” hoeft te blijven. Dus de beide echtgenoten hebben er recht op om los van elkaar te komen: toedelen aan de vrouw, toedelen aan de man, of verkopen. Wanneer er in overleg voor wordt gekozen om het huis nog even gezamenlijk aan te houden, terwijl slechts één van beiden er woont, dan is het natuurlijk een ander verhaal.

Taxaties echtscheiding

In geval van toedeling van het huis aan één van de echtgenoten, dient de echtgenoot die het huis behoudt ervoor te zorgen dat de andere echtgenoot wordt ontslagen uit diens hoofdelijke aansprakelijkheid ten aanzien van de aan de woning gekoppelde hypothecaire geldlening. Dit kan door de financiering geheel over te nemen, of door een eigen nieuwe financiering af te sluiten, waarmee de oude financiering geheel wordt afgelost. Daarnaast dient de over- of onderwaarde te worden verdeeld. Om te kunnen bepalen om welk bedrag het gaat, wordt de woning doorgaans getaxeerd. De echtgenoten kunnen samen een onafhankelijke taxateur inschakelen, of ieder kiest een eigen taxateur en de beide taxatiewaarden worden gemiddeld. Ook komt het voor dat de twee eigen taxateurs samen nog een derde taxateur benoemen. Hij of zij zal de beslissende taxatie uitbrengen.

De taxateur dient de vrije verkoopwaarde, de marktwaarde, in onbewoonde staat vast te stellen. Is er een overwaarde? Dan moeten de beide echtgenoten rekening houden met de bijleenregeling. Vooral de echtgenoot die de woning niet overneemt, is hier niet altijd op bedacht. Stel bijvoorbeeld dat de woning wordt getaxeerd op € 400.000,- en de hypotheekschuld is € 300.000,-, dan is er dus een ton overwaarde die verdeeld moet worden. Diegene die de woning behoudt, dient een overbedelingsvergoeding ten bedrage van € 50.000,- aan de vertrekkende echtgenoot te voldoen. Mocht deze vertrekkende echtgenoot vervolgens zelf een nieuwe woning aankopen, dan doet deze er dus verstandig aan om de ontvangen € 50.000,-  in zijn of haar nieuwe woning te investeren.

Het komt wel eens voor dat de beide echtgenoten eraan hechten om in de woning te blijven wonen. De eerste vraag is dan of ook beiden het huis kunnen betalen, dat wil zeggen: de financiering volledig overnemen en eventueel de overbedelingsuitkering aan de ander voldoen. Indien ook dat het geval is, dan zijn de rechten in beginsel gelijk. Wanneer een rechter de knoop moet doorhakken, zal bekeken worden wie het grootste belang heeft bij behoudt van de woning. Uiteraard speelt daarbij een grote rol of er kinderen zijn en hoe de zorgregeling eruit ziet. Wanneer er geen kinderen zijn, of er is sprake van een volstrekt gelijkwaardig co-ouderschap (week op week af), dan gaan andere belangen een rol spelen: bedrijf aan huis? Is de woning al langer in de familie van één van beiden? Etc.

Voorlopige voorzieningenprocedure

In sommige situaties is een snelle oplossing geboden. Geen van beiden wil het huis uit, terwijl de spanningen steeds verder oplopen. Een advocaat kan in zo’n geval een voorlopige voorzieningenprocedure opstarten bij de rechtbank. Er zal dan gevraagd worden om het voorlopig gebruiksrecht van de woning aan één van de echtgenoten toe te wijzen. De ander wordt gedwongen om de woning te verlaten. Over de uiteindelijke verdeling van het eigendom of van de overwaarde zegt dit nog niets. Het behoeft geen toelichting dat de impact van een dergelijke voorlopige voorzieningen er niet minder om is.

Verdeling echtelijke woning

De advocaten van VANDAAG zijn zeer ervaren in het voeren van alle mogelijke procedures rondom de verdeling en waardering van de echtelijke woning. Van een kort geding teneinde de medewerking aan verkoop en ontruiming af te dwingen tot aan een waardering van het onroerend goed door een door de rechtbank benoemde deskundige. Binnen de door de mediators van VANDAAG verzorgde mediationtrajecten kunnen bovendien vele creatieve oplossingen de revue passeren, zodat voor de beide echtgenoten naar de toekomst toe een prettige woonsituatie kan worden nagestreefd.

Door Mieke Haverkort
1 juni 2018

Lees meer

Naar blogoverzicht

VANDAAG is aangesloten bij

logo_mfn
logo_fas
logo_nova